Nomisma ha presentato i risultati del primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021, relativo a 13 città di dimensione intermedia: in sostanza emerge che il calo delle compravendite nel 2020 è stato più contenuto delle attese (-7,7%), ma il futuro rimane piuttosto incerto.

I prossimi mesi rappresenteranno un importante banco di prova per il mercato che ha visto un calo dei prezzi compreso tra lo 0,7 ed il 2%.

Secondo Luca Dondi, a capo di Nomisma, la capacità di recupero ed il sostegno delle banche sono usciti vincitori, con i mutui di sostituzione che hanno inciso più del 20%.

L’Osservatorio del centro studi bolognese, che ha focalizzato l’attenzione su Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona, ha riscontrato una maggiore vitalità e reattività da parte dei mercati secondari.

La recessione ha trovato nella correzione dei prezzi al ribasso un fattore di mitigazione, come già avvenuto nel secondo semestre 2020 nei centri maggiori; il differimento temporale degli effetti sul mercato del lavoro, conseguente al congelamento dei licenziamenti, potrebbe però celare una potenziale rischiosità di alcune richieste di finanziamento.

In questo scenario, la fortuna del mattone è stata di essere percepito ancora come il principale rifugio per i capitali, intercettando gli investitori meno colpiti dalla crisi pandemica.

La flessione dei valori al mq, appare nel complesso modesta sia nelle aree urbane (-2,0%) che in quelle intermedie (-0,7%), in quanto il mercato immobiliare tende ad adeguarsi in ritardo rispetto ai cambiamenti a livello macroeconomico.

I suddetti ribassi risultano contenuti se paragonati al precedente ribasso registrato in Italia prima della pandemia, che si era attestato su un – 3,5% nei mercati maggiori ed un – 2,9% in quelli intermedi.

Tale scenario però, secondo Nomisma, potrà essere confermato solo in presenza di un rimbalzo dell’economia, pertanto è errato ritenere ormai archiviato il pericolo di un tracollo del mercato di dimensione più ampie, qualora la debolezza congiunturale dovesse protrarsi.

Il mercato mostra segnali di peggioramento più marcati nelle grandi città, ma ci sono realtà come ad esempio Milano, Bologna e Cagliari che vanno in controtendenza, così come Trieste.

La riduzione di compravendite nel 2020, è stata quantificata in 46.241 abitazioni in meno (- 7,7% annuo) e in 8.866 immobili commerciali in meno (-7,6%), in linea con quello che un anno fa era stato previsto da Nomisma come scenario ottimistico.

Da segnalare come, in ambito residenziale, nella seconda parte dell’anno i mercati di provincia hanno fatto registrare addirittura un aumento tendenziale del 10%.

Sempre nel secondo semestre, anche il mercato non residenziale ha visto una performance negativa molto più attenuata (- 8,3%) rispetto al primo semestre (- 25,1%).

A sostenere questo segmento di mercato è stato soprattutto il settore dei magazzini che da solo ha rappresentato oltre il 50% del mercato non residenziale al dettaglio.

Un sondaggio circa il livello di fiducia sull’andamento del mercato immobiliare del 2021, ha rilevato un maggior sentore ottimistico nel Nord Italia (dove il 60% degli intervistati si attende una crescita nell’anno in corso) rispetto al Sud (dove soltanto il 35% si attende un’evoluzione positiva).

Per quanto concerne i prezzi, l’orientamento del 90% degli operatori intervistati è quella di rimanere sul mercato, ma il 75% ha anche manifestato la disponibilità a ridurre il prezzo richiesto; pure in questo caso però il Nord sembra reagire in maniera differente, in quanto il 20% degli intervistati preferisce ritirarsi dal mercato, in attesa di una successiva risalita dei prezzi.